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2月已有四地調整樓市政策!涿州房價大漲是否真要卷土重來?

2019-12-28T10:04:42 | 來源:安居網房地產信息網 |

  繼菏澤取消限售令后,湖南省衡陽市房地產業協會官方網站發布通知,由于本地房地產已回歸理性,將自2019年元旦起將暫停執行限價令。限價主要是針對一手房價格,在本輪調控中,一手房限價成為了抑制房價上漲的重要抓手之一。衡陽由此成為目前首個明確宣布取消限價的城市。
  衡陽市發改委與衡陽市住建局聯合發布的名為《關于暫停執行<關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》(后簡稱為通知)中明確提出,由于目前衡陽市房地產市場已出現理性回歸,銷售價格也較為穩定,經研究,決定于2019年1月1日起暫停執行《關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知》(衡發改價控[2017]6號)(后簡稱為限價通知),今后將根據衡陽市房地產市場發展情況及上級文件精神,適時調整市城區新建商品房銷售價格行為有關規定。
  發布該通知的衡陽住宅與房地產信息網主管單位即為衡陽市住建局。截至記者發稿時,記者多次撥打衡陽市發改委和住建局電話均無人接聽。
  衡陽市限價令始于2017年年底,限價通知內容有八大點,其中的核心內容有以下三點:
  一、市城區新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。
  二、開發企業要合理制定銷售價格并申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發項目暫停辦理預售許可申請。
  三、開發企業自取得商品房預售許可證后,需在衡陽房產交易網向社會公布,公布價格為樓盤最高價格,開發企業不得擅自在實際銷售價格中突破監制價格買賣。
  從各地政策內容看,房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主,但之前過于嚴厲,部分城市樓市出現明顯調整,局部市場會有政策微調的可能性。衡陽是一個典型的三四線城市,市場均價只有6000多,衡陽房價從2018年9月開始有所回落,當下市場繼續維持限價的意義的確不大。但對于其他城市來說,購房者的預期可能出現微調,對房地產政策寬松抱有期待。
  三四線城市面臨壓力
  自從菏澤打響調控松綁第一槍以來,目前已經有廣州、珠海、杭州、衡陽等四地推出了相關房地產調控政策,政策主要著眼于通過取消限售、限價等方式提升市場的活躍程度。
  菏澤與衡陽都是三四線城市,經濟總量和人口流入情況并不突出,為何成為率先微調的城市?
  受房地產市場轉冷影響,今年三季度以來大部分城市土地出讓金增速均為負。相較于一二線城市,三四線城市財政收入相對更加依賴于土地出讓金。
  恒大研究院的一份房地產行業研究報告預計,2019年,伴隨棚改貨幣化安置的大幅下降,去庫存紅利消退,2019年房地產銷售面積預計同比出現下滑,這是2015年以來首次負增長。
  其中三四線城市銷售面積預測最為悲觀。恒大研究院研究員夏磊指出,三四線房地產銷售面積占全國總量之比達到64.1%,預計2019年銷售面積同比下降6.9%,增速降低8.4個百分點,銷售面積下滑幅度遠大于一二線城市。
  夏磊認為,增速降低主要由于基數高,棚改貨幣化大幅減少和一二線市場降溫傳導影響。三四線走勢決定全國走勢,棚改貨幣化走勢決定三四線走勢。預計2019年三四線棚改貨幣化帶動銷售面積增速7%,較2018年下滑6.5個百分點。
  恒大研究院研報指出,隨著自主決策權限增加,地方政府將合理權衡保增長穩財政和穩房價,適度修正前期調控措施。三四線城市地方政府將集中清理不合時宜的調控政策,如限售、限價、限簽。這些政策是在炒房活躍、房價非理性上漲時期的應急措施,當前市場降溫,政策退出時機逐步成熟。限售限制產權自主交易,影響業主資金周轉和自住性購房;限價人為扭曲價格,導致新房二手房價格倒掛;限簽造成網簽堰塞湖,房價統計數據失真。
  嚴控基調未放松
  多地陸續釋放微調信號,是否意味著房價大漲還會卷土重來?
  記者采訪多位相關地市人士了解到,多地近期頒布的微調政策大多是根據本地實際情況出發,對市場直接影響有限,更多是心理預期層面的支持。
  例如菏澤目前“人等房”情況突出,很多二手房也是期房,加之本地是熟人社會,購房后何時過戶均可商量,因此取消限售對市場的影響并不大。
  而近期放松限購資格的珠海市金灣區和斗門區位于郊區,目前周邊配套還不完善,是珠海市的房價洼地,交易也比較冷清。在目前整體房地產市場降溫的背景下,即使放松限購政策也難以對當地的市場產生立竿見影的效果。
  從目前已經出現松綁政策的菏澤、衡陽等城市看,因為這些政策都不是最影響市場的關鍵性政策,信貸政策不寬松,樓市很難有太明顯的方向性變化。從各地政策內容看,房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主。
  不過未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控,因此穩房價仍是地方政府房地產調控的出發點。

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