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西安房地產市場供需失衡的矛盾有所緩解

2018-10-23T14:42:29 | 來源:安居網房地產信息網 |

  近期西安房地產市場供需失衡的矛盾有所緩解,但未獲得大幅改善。按照計劃,今年西安上市的房源面積共約2697萬平方米,共計225509套,但目前的供應量只占了原計劃的40%。
  樓市遇冷?
  近日,三迪曲江香頌楓丹473套新房源推出后,現場核驗通過的家庭為零,引發外界關注,加之其他省市房價下跌、開發商打折銷售等各種消息不斷傳來,也讓西安房地產市場觀望情緒變得更加濃厚。
  記者根據西安市住房保障和房屋管理局(以下簡稱“西安房管局”)商品住房意向登記平臺公布的數據粗略統計,今年9月份,西安共有11個項目意向登記數少于房源套數,合計推出的房源共有3126套。外界分析認為,這些項目多存在單價高、位置偏、配套差等一項或多項客觀因素。
  以三迪曲江香頌楓丹為例,項目兩棟精裝高層備案價為14496元/平方米,而在同一區域內的金地南湖藝境銷售的同類型房源均價為12490元/平方米。
  在三迪曲江香頌楓丹項目售樓部,置業顧問告訴記者,此次開盤,登記數量少于可售房源數量而不需要搖號的最大原因就是價格高,“但是仍然不愁賣,現在已經只剩下100多套房源。”
  記者了解到,之前登記人數較少的萬科翡翠國賓和保利中央公園的均價分別為20380元/平方米和15301元/平方米,相對周邊同類型項目價格偏高。而如清涼灞柳、富力白鷺灣、世茂璀璨傾城幾個項目位置則相對偏遠。
  從統計數據來看,在剛剛過去的一周里(10月8日至10月14日),西安新增商品房預售項目11個,預售總面積44.4萬平方米,環比下降21.2%;新增商品住宅預售項目7個,預售住宅總面積28.7萬平方米,環比上漲28.6%。同期,西安普通住宅成交面積30.3萬平方米,環比上漲114.1%,成交套數2684套,環比上漲120.3%。
  朱郁認為,目前西安房地產市場比較溫和平穩,沒有出現業界和媒體所說的以價換量、以價跑量的現象,大量的優惠策略在西安各個區域當中也不明顯,受制于供應量較少的影響,成交量依然緩漲,而價格也沒有下探,但漲幅收窄在7%~8%。朱郁表示,三迪曲江香頌楓丹項目的單價高是登記數量少的主要原因,“新推的房源比一期的價格要高2000元,所以造成了量和價之間的明顯反差。”
  近期記者走訪西安房地產市場發現,開發商在現場核驗購房者的信息時都要求購房者出示不低于總房款30%的資產證明,且會明確告訴購房者,大部分銀行要求首付比例達到四成,只有小部分銀行可以三成。而二手房的首付比例已經達到了五成,甚至更高。而在此前,首套房首付比例為三成,二套房首付比例四成。
  “首付比例提高,從金融風險來說,是在有意識的管控,提高首付意味著征信風險降低。另一方面和開發商自身的現金流有關系,現金流如果不能夠快速回正的話,對開發會產生較大影響。”朱郁說。
  供需仍不平衡
  今年下半年,西安房地產市場供需關系依舊未改善,西安克而瑞6月~9月的統計月報中,均出現了供不應求的分析,6月全市供應136.9萬平方米,環比下降19%,成交186.9萬平方米,環比下降18.7%;7月全市供應73.5萬平方米,環比下降46.3%,成交119.6萬平方米,環比下降36%;8月全市供應81.1萬平方米,環比上漲10.4%,成交142.7萬平方米,環比上漲19.3%;9月全市供應113.2萬平方米,環比上漲39.5%,成交124.3萬平方米,環比下降12.9%。6月~9月的供求比分別為0.7、0.61、0.51、0.91。
  據記者了解,西安房管局意向登記平臺中可登記的樓盤并不多,截至10月16日,長安區正在登記的項目為零,城六區及各開發區正在登記的項目只有3個,暫未開始的項目2個。3個正在登記的項目房源總數不到700套,開放登記僅一天,就有2個項目的意向登記數超過了可售房源數,其中,大華公園世家項目可售房源數為334套,登記家庭數量已經達到了857個;中南·樾府可售房源共104套,登記家庭數量已經達到了443個(上述統計時間截止到2018年10月16日23時)。按照規定,上述2個項目必須搖號開盤。
  進入10月份后,除了上述3個項目外,西安全市有8個項目共計1731套房源做開盤登記。8個項目中,只有2個項目意向登記申請數少于可售房源數,一個是香榭御澄項目意向登記申請數(共計136個,含撤銷)少于全部可售房源(246套),另外一個是西安壹號院,可售房源共68套,意向登記申請數為12個,后者是面積190平方米以上的大戶型,均價22506元/平方米。其余6個項目的意向登記人數均多于可售房源數量,需要搖號售房。其中,位于西安航天經濟技術開發區的融創·攬月府三期項目全部可售房源共56套,意向登記申請數達到了511個(含撤銷),其中核驗通過392個,未通過3個,未核驗或申請撤銷116個。其余幾個項目的意向登記數也是可售房源數量的2~4倍之間。
  記者走訪多個正在做意向登記的項目發現,大部分項目售樓部人頭攢動,不少購房者雖受樓市“遇冷論”影響稍有糾結心理,但“搶著上車”的心態仍未改變。“房價漲上去,哪有降下來的說法?”在名流印象售樓部,多名購房者給出了同一個說法。最終,該項目的497套新房源推出后,有1196個家庭做了意向登記。
  西安克而瑞的研究分析報告指出,9月,全市共開盤項目42個,總推房源13118套,銷售9302套,總去化率為71%。商品房市場依然表現為供不應求,供求比為0.91;成交量同比上漲14.5%;成交價趨穩,為14199元/平方米。其中,住宅成交106.3萬平方米,成交均價為13342元/平方米,住宅市場供求比為0.84,供需矛盾稍有緩解。

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