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新老問題交織,長租公寓的監管需更加明確

2019-12-18T16:48:29 | 來源:安居網房地產信息網 |

  哄抬租金,囤房炒作……這是近段時間長租公寓受到的一些質疑。以北京市為例,根據北京市統計局數據,2018年8月北京市租賃房房租環比上漲0.3%,同比上漲2.9%,前1—8月,同比增加3.1%。
  那么,推動房租上漲的“禍首”是長租公寓嗎?
  “租金整體漲幅中,受長租公寓中介推動的部分不會很大。”馮俊表示,近幾年租金一直在穩步上漲,尤其7、8、9月是畢業季,也是北京租賃市場的傳統旺季。至于中介搶房源、囤積租賃房現象,馮俊認為,搶房源現象或許存在,但是中介囤房的可能性不大。因為空置率是長租公寓非常重要的盈利指標,對機構來說囤積一個月的成本遠比租金上漲帶來的利潤高得多。
  長租機構對租賃市場更大的影響,不是推動租金漲價,而在于對中低收入者租賃需求的“擠出”。馮俊介紹,根據克而瑞與鏈家的聯合調查,在北京、上海這樣的一線城市,如果將租賃市場按月租金劃分一下,在超過6000元這一檔,租賃住房的供應是需求的一倍多,明顯供大于求;在3000—6000元這一檔,供應是需求的70%;在3000元以下這一檔,供應只能滿足不到一半的需求。而自如、蛋殼等分散式長租公寓并不增加租賃供給,只是將存量租賃房集中起來、統一裝修后再次出租,通過集中房源提升了供應效率,通過裝修、提供增值服務優化了住房品質,拉高了租金。換句話說,就是將低檔住宅租賃產品提升為了中高檔。
  癥結在哪里?
  新老問題交織,長租公寓的監管需更加明確
  “租賃合同莫名其妙簽成了貸款合同”“租約到期后就是不退押金”“長租公寓氣味大、甲醛超標”……租金的討論之外,一些不規范甚至違法的經營行為,是長租公寓更引人關注的方面。記者調查發現,長租公寓在一些業務領域仍處于監管盲區。
  據介紹,長租公寓盈利點主要有四個:一是租金差,長租機構在收房和租房之間有個價差,比如付給房東3000元月租金,最終以5000元的價格租給租戶,2000元就是租金差。二是提供增值服務所得,即提供家政、購物等增值服務的收益。三是空置期差,長租公寓與業主約定空置期長,實際的空置期短,空置期差內就可以凈賺房租。四是金融市場所得,比如風投資金以及租房貸收益。一些長租公寓負責人告訴記者,租金差、空置期差和增值服務所得減去裝修改造和空置期等成本后,收益其實非常微薄。因此很多長租機構都瞄準了金融收益,租金貸成為常用操作方法。
  租金貸的收益來自于期限差。租賃者申請全年租金額度的貸款,貸款平臺一次性將一年房租支付給長租機構。而長租機構拿到全年租金后,卻是按季或按月支付給房東,其中的期限差就產生了資金沉淀。一些長租機構利用沉淀資金進一步擴張拿房。目前,多家涉及租房信貸業務的銀行選擇主動停止了相關業務。北京市也叫停了租金貸,對違規者從重處罰,聯合懲戒。然而,從制度上講,對于長租公寓沉淀資金的使用和去向,仍屬于監管空白。
  此外,還有裝修甲醛超標、討要押金難、合同陷阱等問題,也暴露了長租公寓市場監管的欠缺。長租公寓的監管主體以及監管規則都需要進一步明確。
  可能很少有人注意到,大多數長租公寓企業并不是房地產企業,而是互聯網企業、高科技企業。
  比如自如對自己的定位是一家O2O互聯網公司,蛋殼也在簡介中標明“這是一家大數據驅動的互聯網公司”。長租公寓到底應該屬于住建部門管理還是科技部門管理,并不是特別清晰。
  馮俊分析,長租機構大多以科技企業身份出現,一方面可提升融資吸引力,另一方面有稅收上的考慮。“營改增之后,財產租賃企業增值稅率為6%,于是兩個問題產生了:一是這類企業原來營業稅率是5.56%,所以增值稅名義稅率高過了營業稅;二是增值稅在租房領域的抵扣項很難取得,房東大多是普通老百姓,發票不容易取得。而高科技企業增值稅很低。”馮俊說。
  作為租賃市場中的“年輕人”,長租公寓暴露了一些新問題,也體現了租賃市場一些老毛病。“長租公寓市場乃至整個租賃市場需要更加全面明確的市場規則。”馮俊說。
  監管咋發力?
  專家認為,租賃市場監管要維護“兩個穩定”,為此要著手解決三個問題
  租賃市場新老問題交織,有效監管首先要建立規則,如何建立更符合當下市場發展的規則?
  馮俊認為,規范租賃市場,要瞄準“兩個穩定”。“一是租金的穩定,二是租賃關系的穩定。要重點優先保護消費者的居住權、租賃權。”
  去年住建部印發了《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,對這“兩個穩定”有明確涉及。比如“鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同,當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的,直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持”,鼓勵長期租賃是鼓勵穩定租賃關系;“住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的,出租人不得單方面提高租金”,規定不能亂漲價是維護租金穩定。

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